指房屋作为商品而进行的转让、租赁、抵押等活动。

一、房屋转让

指房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。特征如下：

1 、转让方为房屋的所有权人；

2 、房屋的所有权发生转移；

3 、必须办理转让登记。

二、房屋买卖

（一）概念及分类

指房屋所有权人通过买卖的方式将其房屋所有权转移给他人的行为。

分类：商品房买卖和非商品房买卖；

现房买卖和期房买卖；

新房买卖和二手房买卖。

（二）商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

1 、商品房现售的条件

（ 1 ）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（ 2 ）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（ 3 ）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（ 4 ）已通过竣工验收；

（ 5 ）拆迁安置已经落实；

（ 6 ）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（ 7 ）物业管理方案已经落实。

2 、商品房买卖合同

房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，应当明确以下主要内容：

注意 ——合同应当明确以下内容 （1）当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况； （3）商品房的销售方式； （4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、设备标准承诺； （7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的方法； （12）违约责任； （13）双方约定的其他事项。

3 、面积计算

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

4 、价格

（ 1 ）按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

（ 2 ）按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

补充 —— 合同就误差未作约定的，接以下原则处理 1 、面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款； 2 、面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（ 3 ）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

（三）商品房预售

是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

1 、商品房预售的条件

　　（ 1 ）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（ 2 ）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（ 3 ）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 ％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（ 4 ）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

2 、面积与价格

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

3 、预售合同

开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。　　

商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

4 、其他

开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

5 、动迁房屋的补偿安置协议

（四）经济适用房销售

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

1 、购买的条件

符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：

（ 1 ）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；

（ 2 ）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；

（ 3 ）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；

（ 4 ）市、县人民政府规定的其他条件。

2 、购买程序

购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

补充 ——申请、审批与公示制度 申请——申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。 审批与公示——市、县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。

3 、权属登记

居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

4 、转让的限制

经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。

5 、出租的限制

个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

6 、再次购买的限制

经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

（五）二手房销售

二手房系指已颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，买房人具有完全处置权利的房屋。

1 、二手房销售的情形

（ 1 ）私对私交易

（ 2 ）公买私交易

（ 3 ）公与公交易

（ 4 ）公卖私交易

2 、程序

签订买卖合同——过户登记※

三、房屋赠与

指赠与人将自己的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的行为。

赠与人在赠与房屋的所有权转移之前可以撤销赠与（以办理过户登记为所有权转移）。

四、其他合法方式

房屋析产；

房屋继承；

所有权互换；

离婚分割；

房屋分割；

法院判决房屋转移；

拍卖。

五、房屋租赁

指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

1 、租赁合同

房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

2 、租赁期限

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

3 、注意事项

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

扩展 —— 城镇廉租住房 指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。实行申请、审批制度。 租金标准实行政府定价。

六、房屋抵押

是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　 1 、程序

房屋抵押，应当凭房屋所有权证书办理；抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

房屋抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房屋而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

2 、抵押的范围

（ 1 ）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

（ 2 ）房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

思考 —— 登记在房屋交易中的效力 买卖——所有权转移的证明 租赁——备案，不影响租赁合同的效力 抵押——生效要件，经过登记才抵押生效